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住宅ローンに必須!火災保険の選び方9つのポイント

 2016/11/15 借りる 備える
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住宅購入資金は人生の3大資金と呼ばれますが、住宅ローンの長期間の返済期間中には自然災害や火災などさまざまなリスクがあります。これに備えるために住宅ローン返済には火災保険は必須です。

火災保険は、昨今の自然災害などの増加を背景に保険料が増加傾向です。また2015年10月の改定でこれまで最長36年火災保険の契約が可能でしたが、これが10年に短縮されました。

こうした点も保険料の負担増となっています。 大きく変わりつつある住宅ローン利用時に必須の火災保険の選び方について解説します。

住宅ローンに必須の火災保険とは?

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住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、火災保険の加入が必須条件となっているケースがほとんどです。まずは基本的なポイントから確認していきましょう。

住宅ローンでは火災保険の加入がある意味、強制に近いとも言えますが、ちゃんと理由があります。多額の資金の融資を受ける住宅ローンの返済期間は長期にわたります。

このとき自然災害などで住宅が全壊してしまうと、住宅ローンを借りた人は資金の返済が難しくなりますし、融資をした金融機関も貸したお金の回収が困難です。このため住宅ローンの返済期間(以前は最長36年)に合せて火災保険に加入、保険料は保険期間分を一括払いすることが一般的でした。

一括払いにするのは、月払いなどにすると口座振替が不能で保険料が支払われないと、事故の際に保険金が支払われないことがあるためです。

しかし2015年10月に気候変動の影響による将来の自然災害の発生などの予測が難しくなったこと等を理由に火災保険の保険期間は最長10年になりました。

火災保険は保険期間が長いほど保険料は割安になる仕組みになっていて、改定前の保険期間36年の長期係数は24.80でした。

端数処理で細かい計算は変わりますが、1年間の保険料×24.8が36年間の火災保険料とイメージしてください。約11年分お得だったわけですが、これが現在10年までになっています。現在は住宅ローンの期間がこれより長い場合には自動継続の特約を付帯することで対応しています。

住宅ローンの火災保険の保険目的と保険金額、保険期間は?

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火災保険の保険目的

住宅物件の場合には、火災保険の目的(対象)となるのは、「建物」と「家財」です。住宅ローンで火災保険を利用するときは、建物のみに付帯しているのが一般的です。

家財には加入しなければならないわけではありませんが、万が一の際、建物だけに火災保険が掛かっていると融資を返済するだけで、手元に保険金は残りません。住宅ローン残が多い場合はなお更です。

その後の生活を立て直すために家財にも保険をつけることを考えておきましょう。必ずしも建物と一緒に加入しなくても大丈夫です。なお、保険金額(契約金額)は、融資額とイコールではありませんのでここも間違えないようにしてください。

火災保険の保険金額(契約金額)と保険期間

契約するのは、融資金額ではなく建物の評価額です。以前は時価額での契約もありましたが、現在では再調達価額(新価)で評価します。年数が経った分を償却して考えるのではなく、そのときの新品の価額で評価します。前述の通り保険期間は1~10年の間で設定します。

住宅ローン火災保険の相場は?いつまで、費用はいくら支払う?

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住宅ローンの火災保険の費用の相場

火災保険だけでなく、お金の話なると世間的な相場のようなものが気になる人もいるでしょう。残念ながら火災保険に相場というかたちで表現するのはちょっと困難です。

これは住宅ごとに火災保険の算出根拠が違うためです。2,000万円の住宅もあれば、4,000万円の住宅もあります。木造もあれば鉄骨、マンションもあります。火災保険は、所在地と建物構造によって負担する費用が変わります。

これに建物ごとの評価額(再調達価額)が関係してくる上に、火災保険の補償内容によってさらに保険料は変わります。今は損保各社の火災保険の商品もまちまちなので、世間的な相場で火災保険料はいくらで費用負担がどのくらいかというものではないということです。

もちろん契約条件をなるべく揃えた上で、各社の火災保険の補償内容や費用の比較は必要です。

保険料の支払いは長期の住宅ローンなら10年ごと

いつまで支払うかということについては、最長10年ですから仮に30年の住宅ローンを利用した際には、保険期間10年の火災保険を2度更新するかたちになります。注意点としてはこの間に保険料率改定があれば、10年後の更新時に保険料が変わることがあるということです。

2015年10月以前の改定前は住宅ローンの期間に合せて加入できましたら、一度加入してしまえば、住宅ローンを返済するまで火災保険のことはそんなに気にする必要がありませんでした。こうした点は以前よりも不利なところです。

住宅ローンの火災保険に割引はないの?

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火災保険の割引制度ですが、最近はむしろ減っています。新設されたものだと新築物件の割引です。損害保険会社によって違いますが、最長新築から10年程度までです。

新築1年目が10%割引、以降毎年1%ずつ割引率が減っていって10年経過で割引がなくなります。短いところだと新築から1年程度しか使えないところもあります。

共通して使えるのは長期一括の割引です。住宅ローンを利用するなら保険期間が10年自動継続でしょうが、10年一括にすると1年契約を10年継続するより割引がききます。

住宅ローンの火災保険に付帯する質権設定とは?

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住宅ローンを利用して火災保険の契約をすると「質権設定」を付帯されることがあります。質権設定とは、火災保険の契約をしている物件が火災などで全焼してしまったときに、保険金の支払いを住宅ローンの融資をしている金融機関に優先的に支払うというものです。

簡単に言えば、金融機関の債権の保全に意味合いです。昔は住宅ローンの火災保険に質権設定は必須でしたが、最近は必ずしもそうではありません。

金融機関によって対応が異なります。実務的には事故の際、大きな損害でも小さな損害でも、その都度金融機関の確認印などを取り付ける必要があるので、書類の手続きが少々手間になります。

マンションと一戸建ての住宅ローン火災保険の違い

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火災保険の加入と言っても、マンションと一戸建てとは大きく違います。マンションの場合、保険金額(契約金額)の設定は購入金額から敷地利用権に相当する部分は差し引きます。

さらにそこから専有部分と共用部分に分けて考えます。

  • 専有部分(所有者自身が火災保険に加入)
  • 共用部分(マンション管理組合で火災保険に一括加入)

このような契約形態になります。マンションを購入した本人からすると、購入金額とずいぶん差があると感じるはずですが、基本的な考え方を確認しておいてください。

自主管理のマンションで管理組合がない場合には、専有部分と共用部分を所有者が一括して火災保険に加入するケースはあります。自分のマンションがどうなっているか、また管理規約などには目を通しておいてください。

またマンションでは災害などで建替えをする場合、自分一人の意思ではどうにもなりません。自由に使えるお金を増やすという意味では家財に火災保険を付帯することも考えておきましょう。

住宅ローンの火災保険は指定されたところでないと駄目なのか?

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火災保険の加入は住宅購入時に、金融機関やハウスメーカーなどからも勧められることがあります。火災保険の加入先は、融資を受けた銀行や物件を購入したハウスメーカーからでないと加入できないわけではありません。

まれに加入してもらうことが当然と言われることがあるかもしれませんが、火災保険の加入に強制力はまったくありません。どこで加入するかは本人の自由です。

ちなみに火災保険に質権設定が当たり前だった時代の火災保険の加入でも同様です。見積りを出して貰うのは大いに結構ですが、火災保険の加入を強制するような言い方をするようであれば、加入先として検討するのは考え直した方がいいかもしれません。

住宅ローンの火災保険は共済でもいいの?

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火災保険の話をすると、必ずでてくるのが「共済」です。掛金が安いので共済でもいいのではないかと考える人もいるでしょう。比較的よく聞く共済は、都道府県民共済、全労済、JA共済といったところです。

共済では保険という言葉は使いませんので、火災共済と呼びます。

火災保険とは補償内容や仕組みが同じではありませんし、上記の3共済とも内容はそれぞれ異なります。簡単に違いを説明すると次のようなイメージです。

  • 火災保険 補償の選択が可能 各社色々な補償 それによって保険料も変わる
  • 火災共済 補償はシンプル(カスタマイズは苦手) 掛金は割安

共済によっては1年契約が中心のケースもあるので、金融機関との調整が必要なケースもあるでしょう。補償内容は火災保険と火災共済は細かいところも含めてかなり違いますから、専門家によく話を聞いて決めてください。補償内容と予算のバランスをよく検討するということです。

地震保険は住宅ローン利用時に加入すべきか?

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住宅ローンと火災保険の話で忘れてはならないのが地震保険です。ちなみに地震保険は火災保険に必ずセットで加入することになっていますが、国が制度に関与している半民半官な制度の保険です。

そのためどこの保険会社で加入しても補償内容も保険料も同じです。なお共済は地震保険(地震保障)について保険とはまったく仕組みが違いますので、この点にも注意してください。

地震保険の要、不要で言うと住宅ローンの残債が多い人ほど加入する必要性が高いと言えます。

近年地震災害が増えていることもありますが、建物が全壊して被災した後、その後の住宅ローンの返済と生活をどう立て直していくかという視点で最終的な判断をしてください。

住宅ローンの火災保険料を安くする方法と火災保険の選び方

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火災保険料を安くする方法

近年地域によっては火災保険料が上昇傾向にあったり、保険期間が10年までに改正されたり、火災保険は保険料の視点では不利なことが続いています。それでも長期契約が有利であることには変わりません。

現行の制度では保険期間10年にするのが最も割安です。

補償の観点からは、自分で補償を選ぶことができるようになっています。その中でも水災(台風や集中豪雨による床上浸水、土砂崩れなどの補償)の補償はいる、いらないが比較的分かりやすい補償です。

高台に家がある、マンションの上階に住んでいる場合などでは補償を外しやすいので検討してみましょう。水災などではハザードマップと言って地域の災害の危険度を表した地図が作成されています。

火災保険以前に自分が住む予定の地域、場所にどんな危険がありそうなのか事前によく確認しておきましょう。

火災保険を補償の観点から選ぶ

また最近の火災保険は免責金額(自己負担額、要は自腹)の設定を選べるものが主流です。例えば免責金額3万円などにすると、3万円までの損害は常に自費になります。3万円が払えなくて家計が破綻することはないでしょうから、自費でカバーするところは自費にして保険料をその分安くするというのも一つの考え方です。

他にも火災保険の補償には、費用保険金というものがあります。損害による再築費用・修復費用の他にプラスαと考えてください。例えば全焼した住宅の残存物などを撤去する費用が別途でるなどです。

費用保険金は損保会社によってかなり違いがありますから、こうしたところもよく比べてください。

以前のように何でもかんでも火災保険でという設計にすると、保険料負担が重くなります。無駄を減らして、万が一の際に役に立つ火災保険を選んでください。

まとめ

住宅ローンと火災保険、いかがでしたか。住宅は日常生活に欠かせないもので、持ち家を購入したら、その後はこれを守っていかなければなりません。

損保各社の火災保険は同じようにみえてもかなり違いがでてきています。説明をよく聞いてどの補償がどう違うのか、結果保険料にどの程度差がでてくるのかをきちんとチェックしましょう。

火災保険を取り巻く状況が、この数年でかなり変わってきましたので最新情報にもアンテナを立てつつ、色々なところで火災保険の説明を受けて住宅の備えをしてください。

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ライター紹介 ライター一覧

平野 敦之

平野 敦之

ひらの あつし
平野FP事務所代表。(CFP ®・1級FP技能士・宅地建物取引士)。東京都出身。大学卒業後に証券会社、損害保険会社等で実務を経験した後1998年に独立。FP歴18年。


・個人のお金の悩みやお困りごとのサポート。
・法人の経営者のお金の悩み、営業を支援。

TVやラジオ、新聞、雑誌など直近の10年間で200回以上の取材を受ける。同業であるファイナンシャルプランナーに対しても情報提供の執筆や講演を行う。

講演・セミナー活動も大学での非常勤講師や国民生活センターや行政機関、大手企業や団体など幅広い実績を持つ。総合情報サイトAll Aboutにて損害保険ガイドを務め、約13年に渡り定期的にマネー情報の発信を実施。その他の媒体も含めてWEB上での執筆記事は400本以上。

現場の相談を中心業務と考え活動を続ける。

【著書】いまから始める確定拠出年金投資(自由国民社)http://amzn.to/2csBEsM
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