住宅ローンに必須！損をしない火災保険の選び方のポイント

住宅ローンを利用すると火災保険が組み込まれているのが一般的です。加入先は自由ですが住まいを守るため、よく比較して選ばなければなりません。

■この記事で学べること

【1】住宅ローンに必須の火災保険の仕組み

【2】住宅ローンの火災保険の相場

【3】マンションと一戸建ての違い

【4】共済を選ぶのもあり？

【5】住宅ローンの火災保険のおすすめの選び方

住宅ローンの火災保険について損害保険に詳しいファイナンシャルプランナーが解説します。

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住宅ローンに必須の火災保険とは？その条件

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、火災保険の加入が必須条件となっているケースがほとんどです。まずは基本的なポイントから確認していきましょう。

住宅ローンの火災保険が必須な理由とは？

住宅ローン利用の際に火災保険の加入は強制に近いとも言えますが、ちゃんと理由があります。

多額の資金の融資を受ける住宅ローンの返済期間は長期にわたります。

このとき自然災害などで住宅が全壊してしまうと、住宅ローンを借りた人は資金の返済が難しくなりますし、融資をした金融機関も貸したお金の回収が困難になるためです。

その意味では住宅ローンを利用したら火災保険は必須といえます。

また住宅ローン利用で火災保険に加入する際、「質権設定」が条件になることがあります。

詳細は後で解説しますが、保険金の支払いを融資をしている金融機関へ優先して支払う契約です。

住宅ローンの火災保険は長期契約の一括払いが条件

このため住宅ローンの返済期間（以前は最長36年）に合せて火災保険に加入、保険料は保険期間分を一括払いすることが一般的でした。

一括払いにするのは、月払いなどにすると口座振替が不能で保険料が支払われないと、事故の際に保険金が支払われないことがあるためです。

しかし2015年10月に気候変動の影響による将来の自然災害の発生などの予測が難しくなったこと等を理由に火災保険の保険期間は最長10年になりました。

＊さらに2022年度に改定予定で5年に短縮される見込みです。

火災保険は保険期間が長いほど保険料は割安になる仕組みになっていて、保険期間36年で契約できたときの改定直前の長期係数は24.80でした。

端数処理で細かい計算は変わりますが、1年間の保険料×24.8が36年間の火災保険料とイメージしてください。

約11年分お得だったわけですが、火災保険の保険期間は最長10年までに改定されています。

現在は住宅ローンの期間がこれより長い場合には自動継続の特約を付帯することで対応しています。

住宅ローン利用の際、火災保険に加入するタイミングはいつ？

はじめて住宅購入した際に、意外と分からないのが火災保険に加入するタイミングがいつかということです。

具体的には自分に住宅の所有権が移転する日になります。

いつのタイミングかというと「住宅の引渡日」です。当日になって慌てて火災保険の手配ができるものではありません。

特に新築の住宅の場合、不動産関連の書類などをみないと物件の詳細（所在地や構造、面積、割引適用の有無など）が分からないため、申込書以前に見積が作れません。

住宅ローンで火災保険に加入するタイミングとしては、余裕をもって引渡日の1-2ヶ月前から準備しておくといいでしょう。

火災保険を一括払いするとまとまったお金の支払いがあるので、住宅ローンの諸費用として早めに予算を組んでおいてください。

住宅ローンの火災保険の保険目的と保険金額、保険期間は？

火災保険の保険目的

住宅物件の場合には、火災保険の目的（対象）となるのは、「建物」と「家財」です。

住宅ローンで火災保険を利用するときは、建物のみに付帯しているのが一般的です。

家財には加入しなければならないわけではありません。

しかし万が一の際、建物だけに火災保険が掛かっていると融資を返済するだけで、手元に保険金は残りません。住宅ローン残が多い場合はなお更です。

その後の生活を立て直すために家財にも保険をつけることを考えておきましょう。

必ずしも建物と一緒に加入しなくても大丈夫です。なお、保険金額（契約金額）は、融資額とイコールではありませんのでここも間違えないようにしてください。

火災保険の保険金額（契約金額）と保険期間

契約するのは、融資金額ではなく建物の評価額です。以前は時価額での契約もありましたが、現在では再調達価額（新価）で評価します。

年数が経った分を償却して考えるのではなく、そのときの新品の価額で評価します。前述の通り保険期間は1～10年の間で設定します。

なお、このとき地震保険にも加入するなら、地震保険の保険期間は最長5年間です。

5年ごとに地震保険料の支払、10年ごとに火災保険料を支払います。

火災保険の契約が最長5年になるといずれも5年ごとの更新になります。

住宅ローン火災保険の目安や相場は？いつまで、費用はいくら支払う？

住宅ローンの火災保険料の目安や相場はいくら？

火災保険だけでなく、お金の話なると世間的な相場のようなものがいくらか気になる人もいるでしょう。

残念ながら火災保険に相場というかたちで表現するのはちょっと困難です。

これは住宅ごとに火災保険の算出根拠が違うためです。2,000万円の住宅もあれば、4,000万円の住宅もあります。

木造もあれば鉄骨、マンションもあります。

さらに火災保険は、所在地と建物構造によって負担する金額が変わります。

これに建物ごとの評価額（再調達価額）が関係してくる上に、火災保険の補償内容によってさらに金額は変わります。

今は損保各社の火災保険の商品もまちまちなので、世間的な相場で火災保険料はいくらで費用負担がどのくらいかというものではないということです。

また最近の火災保険は補償を内容を選んだり、削除したり、多少なりともカスタマイズが可能です。

提示された掛金をそのまま鵜呑みにせずに、何カ所か見積もりも取って比較してください。

保険会社が違えば補償内容も多少違いますから、何が違うかも確認しておきましょう。

もちろん契約条件をなるべく揃えた上で、各社の火災保険の補償内容や費用を比較するようにしてください。

住宅ローンの火災保険に割引はないの？

火災保険の割引制度ですが、最近はむしろ減っています。新設されたものだと築浅物件や新築物件の割引です。

築浅の方がリスクが低いので保険料は安く設定される傾向です。

各社共通して使えるのは長期一括の割引です。住宅ローンを利用するなら保険期間が10年自動継続でしょうが、10年一括にすると1年契約を10年継続するより割引がききます。

他にもオール電化やセキュリティシステムなどの割引を適用している火災保険もありますが、割引がないところの方が多いです。

各社見積もりを取って比較してください。割引の内容も一律ではありません。

住宅ローンの火災保険に付帯する質権設定は必須の条件？

火災保険の質権設定とは？

住宅ローンを利用して火災保険の契約をすると「質権設定」を付帯されることがあります。

質権設定とは、火災保険の契約をしている物件が火災などで全焼してしまったときに、保険金の支払いを住宅ローンの融資をしている金融機関に優先的に支払うというものです。

簡単に言えば、金融機関の融資額の保全の意味合いです。

昔は住宅ローンの火災保険に質権設定は必須でしたが、最近は必ずしもそうではありません。

質権設定せずに住宅ローン利用時に火災保険の契約をすることも珍しくなくなりました。現状は各金融機関の考え方次第というところでしょう。

質権設定されているケースで知っておく2つのこと

火災保険に質権設定がされているケースで覚えておいた方がいいことが2つあります。

• 保険証券は金融機関が預かるため自分の手元にはコピーしかないこと
• 保険金請求の際に、金融機関の承認印などが必要になること

質権の設定は金融機関が融資している資金の保全に意味があります。

そのため火災保険証券は金融機関が保管します。何年も経つと忘れてしまう人がいるので注意してください。

また保険金請求をする際、金融機関の承認印が必要です。解説したように自然災害などで建物が全壊になったら融資の返済が優先されます。

しかし台風などの強風で損害があって建物の修理代が40万円かかるとします。

これはただの修理代ですから、金融機関に優先して支払う必要がありません。

質権設定がついているとこのようなケースでも、金融機関の承認印（修理業者に保険金支払うけどＯＫですということ）がいるのです。

このように何かあった際にワンクッション入るので、通常の流れよりも保険金の支払いが遅くなりがちですので覚えておきましょう。

住宅ローンを完済したら火災保険の質権抹消

質権設定の手続きがあるので、完済すれば質権抹消の手続きをします。

一般的には完済したら金融機関などから連絡があるでしょうが、質権抹消すべきものであることは覚えておいてください。

マンションと一戸建ての住宅ローン火災保険の違い

火災保険の加入と言っても、マンションと一戸建てとは大きく違います。

特にマンションの場合、保険金額（契約金額）の設定は購入金額から敷地利用権に相当する部分は差し引きます。

さらにそこから専有部分と共用部分に分けて考えます。

• 専有部分（所有者自身が火災保険に加入）
• 共用部分（マンション管理組合で火災保険に一括加入）

このような契約形態になります。マンションを購入した本人からすると、購入金額とずいぶん差があると感じるはずですが、基本的な考え方を確認しておいてください。

自主管理のマンションで管理組合がない場合には、専有部分と共用部分を所有者が一括して火災保険に加入するケースはありますが今はほとんどないでしょう。

自分のマンションがどうなっているか、また特に管理規約などには目を通しておいてください。

またマンションでは災害などで建替えをする場合、自分一人の意思ではどうにもなりません。

自由に使えるお金を増やすという意味では家財に火災保険を付帯することも考えておきましょう

住宅ローンの火災保険は金融機関に指定されたところで強制？

火災保険の加入は住宅購入時に、金融機関やハウスメーカー、その他不動産業者などからも勧められることがあります。

例えば火災保険の加入先は、融資を受けた銀行や物件を購入したハウスメーカーからでないと加入できないわけではありません。

まれに加入してもらうことが当然と言われることがあるかもしれませんが、火災保険の加入に強制力はまったくありません。どこで加入するかは本人の自由です。

ちなみに昔は火災保険に質権設定が当たり前だった時代には、加入先の指定も強制に近いくらいのことを現場で言っていた時代もありました。

今はそんなことは気にする必要はないでしょう。選択肢もたくさんあります。

住宅ローンの火災保険は共済でもいいの？

火災保険の話をすると、必ずでてくるのが「共済」です。

住宅ローン利用時に掛金が安いので共済でもいいのではないかと考える人もいるでしょう。

比較的よく聞く共済は、都道府県民共済、こくみん共済coop（全労済）、JA共済といったところです。

共済では保険という言葉は使いませんので、火災共済と呼びます。

火災保険とは補償内容や仕組みが同じではありませんし、上記の3共済とも内容はそれぞれ異なります。簡単に違いを説明すると次のようなイメージです。

• 火災保険　補償の選択が可能　各社色々な補償　それによって保険料も変わる
• 火災共済　補償はシンプル（補償内容を細かく修正するのは苦手）　掛金は割安

共済によっては1年契約が中心のケースもあるので、金融機関との調整が必要なケースもあるでしょう。

補償内容は火災保険と火災共済は細かいところも含めてかなり違いますから、専門家によく話を聞いて決めてください。

掛金の安い共済だと建物が全壊した際、補償が不足することがあります。

決して駄目ではありませんが、掛金の安さだけに目を向けずに補償内容をしっかり確認してください。

また共済と言っても本当に色々あるので共済ごとに内容が異なります。保険会社ごとの違い以上に、共済ごとに相違があると考えてください。

地震保険は住宅ローン利用時に加入すべきか？

住宅ローンと火災保険の話で忘れてはならないのが地震保険です。

ちなみに地震保険は火災保険に必ずセットで加入することになっていますが、国が制度に関与している半民半官な制度の保険です。

そのためどこの保険会社で加入しても地震保険については補償内容も保険料も同じです。

そのため比べるのは、地震保険ではなく火災保険です。

なお地震保険は火災保険と一緒に契約するものの、根本的な考え方や仕組みは全く異なります。ここを理解して加入しないと後で必ず不満がでてきます。

なお共済は地震保険（地震保障）について保険とはまったく仕組みが違いますので、この点にも注意してください。

地震保険の要、不要で言うと住宅ローンの残債が多い人ほど加入する必要性が高いと言えます。

建物が全壊して被災した後、その後の住宅ローンの返済と生活をどう立て直していくかという視点で最終的な判断をしてください。

自然災害補償付きの住宅ローンが発売されはじめている！

地震保険は火災保険の半分（50％）までの金額しか補償できません。

つまり住宅ローンを利用して日が浅い段階で被災すると地震保険金だけでは住宅ローンを返済しきれないのです。

近年、大きな地震災害が全国各地で発生していることもあり、地震保険料は全国平均で値上げの傾向です。

こうしたニーズを受けて住宅ローンに自然災害補償を上乗せできるものがでてきています。

まだすべて金融機関で取り扱っているわけではありませんが知っておくといいでしょう。

補償されるパターンは次の2つです。

■自然災害時返済一部免除の住宅ローン(約定返済保障型)

地震・噴火・津波・風災・豪雨・雪災・落雷で損害があった場合が対象で一定の期間住宅ローンの返済が免除される

• 全壊：24回免除
• 大規模半壊：12回免除
• 半壊：6回免除

一般的に上乗せ金利あり（金融機関ごとに上乗せ金利は異なる）

■自然災害時返済一部免除の住宅ローン(残高保障型)

• 地震・噴火・津波で損害があった場合が対象で、その段階で住宅ローン残高の50％が免除される

全壊認定で住宅ローン残高の50％が免除

上乗せ金利あり（金融機関ごとに上乗せ金利は異なる）

この2つのパターンですが、多くの金融機関で取り扱いが多いのは、前者の一定期間（6回～24回）住宅ローンを返済を免除するものです。

後者の方は明らかに地震保険を補助するものでしょうが、こちらの取り扱いがある金融機関は前者のものと2つ用意しています。

上乗せ金利がかかるのでこの点はコストを考慮して判断する必要があります。

自然災害が多発している状況の中での選択肢として新築等の際には一考の余地はあるでしょう。

住宅ローン火災保険で借り換えをした場合と質権の取扱い

住宅ローんを利用して際に火災保険が必須なのはここまで説明したとおりです。

しかしすでに住宅ローンの関係で火災保険に加入している人が借り換えをした場合にはどうなるのでしょうか。

旧住宅金融公庫などで特約火災保険などに加入している人が、民間の住宅ローンに借り換えすることもあります。

このようなケースだと先ほどの質権設定などもされていたります。

結論としては、住宅ローンの借り換えをした場合、特約火災保険を解約して別の火災保険の契約をする、あるいはそのまま継続することも可能です。

解約する場合は設定している質権も一度抹消するかたちになります。

借り換え自体は火災保険の見直しの機会の一つです。

いままで加入してきた火災保険の種類は補償内容と今の住まいにかかる自然災害などのリスクを踏まえて検討してください。

一般的には火災保険料も上昇傾向ではあるので、古い保険の方が保険料が安くなるケースが多いでしょう。

補償内容は新しい方が充実しているのでこうした面も考慮してください。

住宅ローンの火災保険料を安いものにする方法と火災保険の選び方

火災保険料を安いものにする方法

近年地域によっては火災保険料が上昇傾向にあったり、保険期間が10年までに改正されたり、火災保険は保険料の視点では不利なことが続いています。

それでも長期契約が有利であることには変わりません。

今後はさらに5年に短縮されますが、なるべく長期契約で一括払いにするのが最も割安です。

補償の観点からは、自分で補償を選ぶことができるようになっています。

その中でも水災（台風や集中豪雨による床上浸水、土砂崩れなどの補償）の補償はいる、いらないが比較的分かりやすい補償です。

高台に家がある、マンションの上階に住んでいる場合などでは水災の補償を外しやすいので検討してみましょう。

水災の補償は外すことができれば保険料は結構下がります。

水災などではハザードマップと言って地域の災害の危険度を表した地図が作成されています。

火災保険以前に自分が住む予定の地域、場所にどんな危険がありそうなのか事前によく確認しておきましょう。

火災保険を補償の観点から選ぶ

また最近の火災保険は免責金額（自己負担額、要は自腹）の設定を選べるものが主流です。

例えば免責金額3万円などにすると、3万円までの損害は常に自費になります。

3万円が払えなくて家計が破綻することはないでしょうから、自費でカバーするところは自費にして保険料をその分安くするというのも一つの考え方です。

他にも火災保険の補償には、費用保険金というものがあります。損害による再築費用・修復費用の他にプラスαと考えてください。

例えば全焼した住宅の残存物などを撤去する費用が別途でるなどです。

費用保険金は損保会社によってかなり違いがありますから、こうしたところもよく比べてください。設定の変更ができる損保もあります。

例えば、損害保険金の30％で100万円限度となっているのを、損害保険金の10％、100万円限度に変更するなどです。

以前のように何でもかんでも火災保険でという設計にすると、保険料負担が重くなります。

安いということは、何かしら補償を削っていることになりますが、無駄を減らして、万が一の際に役に立つ火災保険を選んでください。

まとめ

住宅ローンに必須！損をしない火災保険の選び方のポイント、いかがでしたか。

住宅は日常生活に欠かせないもので、持ち家を購入したら、その後はこれを守っていかなければなりません。

損保各社の火災保険は同じようにみえてもかなり違いがでてきています。

説明をよく聞いてどの補償がどう違うのか、結果保険料にどの程度差がでてくるのかをきちんとチェックしましょう。

火災保険・地震保険の保険料の改定や値上げ、台風や水害、地震など自然災害の増加など住宅にかかるリスクをを取り巻く状況が、この数年でかなり変わっています。

火災保険の最新情報にもアンテナを立てつつ、色々なところで火災保険の説明を受けて住宅の備えをしてください。

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