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住宅ローンの繰り上げ返済、上手なタイミングとコツ5選

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人生の3大資金の一つである住宅購入は、多くの人が住宅ローンを使って長期の住宅ローンの返済をします。

この住宅ローンの負担を軽減する方法の一つが、住宅ローンの繰り上げ返済です。簡単に説明すると住宅ローンの一部を前倒しで返済する制度です。

すでに住宅ローンの返済をしている人はもちろん、これから住宅を購入する人にとっても住宅ローンで損をしないための重要な制度です。住宅ローンの繰り上げ返済の上手なタイミングとコツについて紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済とは?

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住宅ローンの負担を軽減することのできる方法が、繰り上げ返済です。毎月あるいはボーナス時に返済する額とは別に、住宅ローンの一部を前倒しして返済します。

元金が返済されることでもともと支払う予定だった元金にかかる利息分などを支払う必要がなくなります。結果として住宅ローンの総返済額や返済期間を圧縮することにつながり、負担が軽減されるという仕組みです。

住宅ローンの繰り上げ返済は、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つがあります。

繰り上げ返済/期間短縮型

繰り上げ返済の期間短縮型は、毎月の返済額は変わらずに返済期間が短縮されます。利息軽減効果が大きいのが特徴です。

総返済額の利息負担を効率的に減らしたい、住宅ローンをなるべく早期に完済したい人向けです。

繰り上げ返済/返済額軽減型

繰り上げ返済の返済額軽減型は、返済の翌月から返済額が減り、返済期間は変わりません。

返済額を減らすことができるので、毎月の返済額が多くて負担、出産を視野に入れていて働けなくなるなど将来の収入減の可能性もあるような人に向いています。

繰り上げ返済は期間短縮型と返済額軽減型どちらを使う?

それではどちらがどうなのかというと、2つの違いをまとめると次のようになります。

  • 期間短縮型   毎月の返済額が変わらず、返済期間が短縮 利息の総支払い額は多い
  • 返済額軽減型  毎月の返済額が減り、返済期間は変わらず  利息の総支払い額は少ない

住宅ローンの2つの繰り上げ返済は同一条件であれば、一般的に期間短縮型のほうが利息軽減効果は高くなります。

金銭上の収支のみを考えるのであれば期間短縮型ということになります。

金銭上の収支以外に何を考えるのかと思うでしょうが、長い返済期間の間には色々なことがあります。

子供がいる場合には、住宅ローンの返済と教育資金の支払いが重複することもあります。

現金を手元においておくという方法もありますが、繰り上げ返済をするなら、毎月の返済額を減らすために返済額軽減型を使う選択肢もあるということです。

繰上げ返済における利息軽減効果のシミュレーション

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期間短縮型が収支の上でお得ということが分かっても数字でみてみないとピンとこないでしょう。期間短縮型と返済額軽減型の繰上げ返済のシミュレーションをしてみましょう。

<シミュレーション条件>
融資金額3,000万円 借入期間35年 借入金利1.5% 5年経過後200万円繰上げ返済
ボーナス返済なし

毎月の返済額 残存返済期間 総返済額
期間短縮型 繰り上げ返済前 91,855円 30年 38,579,100円
繰り上げ返済後 91,855円 27年3ヶ月 37,520,394円
返済額軽減型 繰り上げ返済前 91,855円 30年 38,579,100円
繰り上げ返済後 84,953円 30年 38,094,380円


  • 期間短縮型  残存返済期間 2年9ヶ月短縮 総返済額1,058,706円軽減
  • 返済額軽減型 毎月の返済額 6,902円軽減 総返済額484,720円軽減

このようになります。総返済額で見ると、期間短縮型の繰り上げ返済によって利息が大きく軽減されているのが分かります。

また返済期間が3年弱短縮されています。すでに住宅ローンの返済をしていて、完済予定が定年後の人は期間短縮を繰り返すことで完済時期を定年前に持ってくることも可能です。

返済額軽減型も同様にこれを繰り返すことで、毎月の負担を減らしていくことができます。

一定の期間のみ支払いが厳しいのであれば、繰り上げ返済をする(このシミュレーションでは200万円)お金を手元に置いておくというのも考え方です。

住宅ローンの繰り上げ返済はどのタイミングがお得?

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住宅ローンの返済方法は、元利均等返済が使われていることが一般的です。

この元利均等返済は返済額は返済期間中ずっと同じですが、返済額に占める元金と利息の割合が返済期間の経過に応じて変わっていきます。

住宅ローンの返済をはじめた頃は、利息の割合が高く、返済期間の経過にとともに元金の割合が高くなっていきます。

利息をなるべく減らすことが、住宅ローン返済の負担を軽減するコツの一つです。つまり住宅ローンを組んで早いタイミングで繰上げ返済をするほど、軽減される利息は多くなるのです。

繰り上げ返済の大前提は、まずはここが基本ですのでよく覚えておきましょう。

住宅ローン控除と住宅ローン繰り上げ返済のタイミングの関係

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繰上げ返済をするにもタイミングがある

住宅ローンの返済と同時にコツコツ貯蓄もしてお金が貯まったからすぐに繰り上げ返済がいいかというと必ずしもそうとも限りません。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)があるからです。住宅ローン控除は税額控除の一つで納め過ぎた税金が戻ってくる制度です。

納めた税額以上に戻ってくることはありません。現在ではその年の年末の住宅ローン残高の1%(上限額あり)が控除限度額となります。

繰上げ返済を行うと、年末時点の住宅ローン残高が減るので、住宅ローン残高のメリットも少し薄くなるということです。

一旦住宅ローン控除はするつもりということであれば、年末にするより年明けに繰り上げ返済を行った方がよいということです。

住宅ローン控除がどれくらい使えるかにより、繰り上げ返済のタイミングも考える

平成19年、平成20年に住宅ローンを利用し始めた人は、住宅ローン控除が15年間使えるケースがあります。

返済が始まってからの時期やタイミングによって、控除限度額が1%ではなく、0.4%や0.5%、あるいは0.6%などということがあります。

控除限度額の割合が少なくなってくると、年末の残高に必ずしもこだわる必要もないケースもあります。控除額が少ないとあまり差がなくなってくるということです。

タイミングを見て繰り上げ返済するより、資産運用した方が得か?

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色々な情報をみていると、住宅ローン金利が極めて低くなっている現在、低金利の住宅ローンを優先的に返済するより、資産運用するべきという意見を目にすることがあります。

確かにこれほどの低金利で住宅購入資金を借りられることはなかなかあることではありません。全期間固定金利でも1%台の金利はそうはありません。

これが変動金利ならなお更です。しかし融資を受ける金利が低いように、お金を預ける金利はさらに低いのが現状です。

長期に投資できる余裕資金で、資産運用にある程度知識があるならともかく、価格の変動の大きい(つまりリスクの大きい)金融商品では元本割れする可能性も否定できません。

どんな方法も否定するものではありませんが、住宅ローンの返済の代わりとしては微妙です。

余裕資金としてじっくり投資できる期間があればまだいいのですが、必ずメリット・デメリットがありますので事前によく確認してください。

住宅ローンは繰り上げ返済と借り換えはどっちを選ぶ?

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すでに住宅ローンの返済をしている人なら、繰り上げ返済だけでなく、借り換えを視野に入れているケースもあるでしょう。

借り換えができるほどの金利差や住宅ローン残高があるかどうかにもよりますが、現在の住宅ローンの条件を確認してシミュレーションしてみてください。

金利差によっては単純な繰り上げ返済よりも借り換えのケースの方が負担軽減効果は高くなることもあります。

住宅ローンの金利や残高、残りの返済期間などにより結果は変わります。

インターネット上で金融機関が、自由に使えるシミュレーションツールを提供しています。

自分自身の条件では、どのようなケースでどう有利になるのか、条件設定を変えてみてシミュレーションしてみてください。

また住宅ローンの繰り上げ返済と借り換えを比較する場合、変動金利(半年型)や当初固定金利型への借り換えとの比較では、金利上昇時の状況も考慮してください。

賢く住宅ローンを繰り上げ返済するタイミングとコツ5選

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住宅ローンを繰り上げ返済するコツとそのタイミングについて見ていきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済では何が有利か知っておく

ここまで解説したように、お金の収支でいうと、返済額軽減型よりも期間短縮型を使うこと、そして住宅ローンを利用して時間の経過とともに利息軽減効果が徐々に減っていくことがベースです。

現金はある程度は手元においておく

先ほどの住宅ローンの繰り上げ返済の代わりに試算運用の話に似ていますが、住宅ローンの繰り上げ返済を積極的に返済することで、利息軽減効果がかなりでてきます。

期間短縮型のみで繰り上げ返済を行った場合、頑張って繰り上げ返済して得した~と実感するのは、返済が終わったときです。

あくまでも住宅ローンの返済トータルでみたら得ということで、返済している間はあまり得した実感は少ないはずです(数字の計算上分かるだけ)。

繰り上げ返済した金額は借金の返済です。繰上げ返済した後に、お金の事情が変わって生活が苦しくなってもお金は戻ってきません。

手元に一定程度のお金は残しておいてください。

住宅購入する人は、子供の教育費などが重なるケースが多いので、予測しにくい変動要因が発生する可能性があります。

家計のやりくりに問題がないように注意しておくのも繰り上げ返済のコツです。

住宅ローンの繰り上げ返済の手数料

もともと繰り上げ返済は手数料を取られるので、安易なタイミングで頻繁に繰り上げ返済を行うはよくありませんでした。

最近は特にインターネットでの繰り上げ返済において無料を謳うところがでてきています。

以前ほどではありませんが、繰り上げ返済の手数料が必要なケースでは負担するコストを吟味して、どのくらい、どのタイミングで繰り上げ返済をするか検討してください。

目先のお金の損得と住宅ローン返済期間トータルでの収支の2つの目線

住宅ローンに関係するお金の損得には、短期的な視点と長期的な視点が必要です。

長い返済期間の間に一生懸命繰り上げ返済に励んでも、期間短縮型のみなら得を実感できるのはずっと後です。

家を買ったんだから、甘ったれたことを言ってないでどんどん返済するというのも当然の考え方です。一方、子供がいる人は子供の成長に合せてやりたいことも多いでしょう。

これは価値観の話になりますので決まった答えはありませんが、何が自分や家族にとって大切かも考えてみてください。

家を買うことそのものが目標ではなく、その後の何かのために家を購入したのではないでしょうか。

住宅ローンのお金の収支とお金のやりくり

この記事の中でなんどか、「金銭上の収支では得」という表現を使いました。お金の話だから収支の損得以外に何を比べるのかと言われそうですが、家計のやりくりには常に目を光らせてください。

世の中の状況(外部要因)や家庭の状況(内部要因)は、仮に35年の長期間、住宅ローンを組んでいれば、状況は色々変わります。

家族が病気になるかもしれませんし、仕事を失うかもしれません。現在の史上空前のマイナス金利も大きな外部要因の変化です。

有利な方に変わる分には問題ありませんが、不利な方に変わることがあれば家計のやりくりに大きな影響があります。

一定の現金を残すところでも言いましたが、キャッシュが回らなくなれば家計が破綻します。

繰り上げ返済は、資金があればいつでもできます。お金が貯まったら即、繰り上げ返済というのもありですが、様子をみつつ家計上、また日々の生活上、大丈夫だなと安心できるタイミングで繰上げ返済するのも繰り上げ返済のコツなのです。

まとめ

住宅ローンの繰上げ返済についていかがでしたか。20年も前なら想像できないような低金利での融資で住宅ローンを利用することができます。

反面、税金や社会保険料負担、昔ほど収入の見通しが立ちにくいなど不透明な要素も多いのが現代の特徴です。

豊かな人生を送るための住宅購入が住宅ローンの返済不能になっては目も当てられません。

だからこそ家計のやりくりが住宅ローンの返済前も返済中も非常に重要になります。

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平野 敦之

平野 敦之

ひらの あつし
平野FP事務所代表。(CFP ®・1級FP技能士・宅地建物取引士)。東京都出身。大学卒業後に証券会社、損害保険会社等で実務を経験した後1998年に独立。FP歴18年。


・個人のお金の悩みやお困りごとのサポート。
・法人の経営者のお金の悩み、営業を支援。

TVやラジオ、新聞、雑誌など直近の10年間で200回以上の取材を受ける。同業であるファイナンシャルプランナーに対しても情報提供の執筆や講演を行う。

講演・セミナー活動も大学での非常勤講師や国民生活センターや行政機関、大手企業や団体など幅広い実績を持つ。総合情報サイトAll Aboutにて損害保険ガイドを務め、約13年に渡り定期的にマネー情報の発信を実施。その他の媒体も含めてWEB上での執筆記事は400本以上。

現場の相談を中心業務と考え活動を続ける。

【著書】いまから始める確定拠出年金投資(自由国民社)http://amzn.to/2csBEsM
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