【REIT投資】不動産投資信託の知っておきたい5つのリスクと仕組み

不動産投資信託（REIT）は不動産を対象にした投資で小口で現物の不動産より換金性が高く、比較的はじめやすいのが特徴です。

■この記事で学べること

【1】不動産投資信託・REIT（リート）とは？

【2】REITの仕組みとメリット、5つのリスク

【3】REITのおすすめ商品の選び方・比較方法、今後の見通し

初心者でもわかるREIT（リート）の仕組みや知らないと損するリスク、利回りや今後の動向についてファイナンシャルプランナーが解説します。

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不動産投資信託・REIT（リート）とは？

REITリート（Real Estate Investment Trust）とは、不動産投資信託を英語表記にして略した言い方です。

現物の不動産を購入して投資をするとなると多額の資金が必要なため、多くの人が不動産投資をできていません。

REITは株式投資信託などと同様に、多くの投資家から集めた資金をまとめて不動産を対象に投資を行います。

そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を投資家に還元する商品です。

個々には小口でもお金をまとめることで大きな金額になり投資が可能になります。

投資信託の投資対象が不動産とイメージするといいでしょう。海外不動産を対象にしたものもあれば、国内不動産を対象にしたものもあります。

日本国内のものについては、日本版REITあるいはJ-REITと呼ばれることもあります（以下、この記事では国内・海外REITの区別をせずにREITと記載します）。

証券取引所に上場しているので、株式のようにリアルタイムで売買することができます。

REITといっても投資対象となる不動産は次のようにさまざまです。

• 住宅
• オフィスビル
• 商業施設
• リゾート施設など

REIT商品によって投資対象となる不動産の種類もさまざまです。

REIT（リート）の仕組みとメリット・5つのリスク

REITの仕組み

REIT・不動産投資信託がどのような仕組みで運用されているかというと次の図をみてください。

このように投資法人であるREITを通じて、投資家から集めたお金をさまざまな不動産に投資して収益を上げてそれを還元していきます。

不動産に投資するにあたってREIT投資法人も金融機関から借入をします。

そのため金利動向もREIT投資のポイントになるのです。

REIT投資のメリット

REIT投資にどのようなメリットがあるのか具体的にみていきましょう。

少額から不動産投資ができ、換金性が高い

現物の不動産に投資するには多額の資金が必要ですが、REITであれば小口からはじめることができます。

現物の不動産は、換金したいときにすぐに現金に換えられません。REITは証券取引所に上場しているので、株式投資のようにリアルタイムで売買することが可能です。

複数の不動産へ分散投資できる

投資信託は多くの人からら資金を集めて、まとまった大きな資金を運用します。

個人で多くの種類の不動産を購入してリスク分散するのはなかなか困難ですが、複数の不動産へ分散投資することでリスク分散がはかれます。

※銘柄によっては投資対象に不動産を単一のものに特化しています。

収益の多くが分配される

REIT（J-REIT)は、利益のほとんどを投資家に分配するため利回りが高くなります。

投資収益を分配金として受け取ることができます。

このように単純な値上がり益だけ期待するのではなく、分配金も受け取りながら小口投資で換金性が高いことも特徴です。

次にREITが持つリスクについてみていきます。

REITの5つのリスク

REITのメリットだけを聞くとよさそうですが、投資である以上はリスクもあるので注意が必要です。

金利変動リスク

REITではじめに気にしておいてほしいのが金利変動リスクです。

REITでは金融機関からの借入を行って資金調達しています。不動産に資金がかかるのは投資元も同じです。

金利の上昇はREIT収益に大きな影響があり、商品価格や分配金が変動します。

違う言い方をすれば金利が低いのはメリットですが、金利上昇には注意が必要です。

価格変動リスク

不動産は金利や景気、経済の動向でREITが所有している収益に影響します。結果として価格が低下したり分配金も変動します。

REITも投資ですからこうした価格変動・分配金の変動リスクがあります。

自然災害リスク

REITを購入した投資家は直接不動産を購入するわけではありません。

しかし投資対象となっている不動産が自然災害や火事で損害を受けると収益に問題が発生する可能性があるのです。

直接物件に被害が及ぶリスクがあるのは、現物の不動産投資もREIT投資も同じです。

経営破綻・上場廃止リスク

REITは一般の事業会社と同じように経営破綻、倒産するリスクがあります。

また証券取引所に上場していますが、当然上場基準を満たしていないと上場廃止になります。

経営破綻した場合でも同様ですが、上場廃止になると流通性が低下するため、保有銘柄の取引が困難になることがあります。

為替リスク

海外REITの場合には、為替リスクが発生します。

REITの指数、J-REITの種類一覧

REIT指数

REITの指数化されているので、リアルタイムで動きを見たい人は下記の東証REIT指数を参考にしてください。

リート指数　株価指数リアルタイムグラフ – 東証REIT指数

J-REITの種類一覧

日本の証券取引所に上場している国内REITは次の種類があります。下記のリンクに一覧がありますのでこれを参考にしてください（3ページほどあります）

東京証券取引所　REIT一覧

REITのおすすめ商品の選び方・比較方法

REITといっても上場している銘柄は何十本にもなりますから、どれにすればいいのかよく分からないことも多いでしょう。

いくつか選び方の基準をお話するので参考にしてみてください。

REITの投資方法

はじめにREITにどのように投資するかの手法による違いです。具体的にREITに投資するには次の方法があります。

• 証券取引所に上場しているREITを購入
• REITが組み込まれた投資信託を購入
• REITが組み込まれたETFを購入

証券取引所に上場しているREITであれば、株式のように成行・指値などでリアルタイムで売買することができます。

銘柄によりますが、数万円から100万円程度まで価格もさまざまです。

投資信託であれば1万円くらいの積立てをコツコツ積立することも可能で投資対象の分散もきいています。

またETFを通じてREITに投資する場合も同様で少額からの分散投資が可能で、費用を差し引いた利子・配当がすべて分配金として支払われるのも特徴です。

REITの投資対象

REITの投資対象はさまざまですが、どのような不動産に投資しているのかを確認しなければなりません。

具体的には次のような投資対象があります。

マンション・賃貸住宅

住宅といっても実は不動産としての投資対象は幅が広く、賃貸マンション・品地アパート、ファミリー向け、シングル向けなど多様です。

賃貸住宅の場合、居住目的ですからいらないということがないため不景気の時でも需要があります。

物件によって人気・不人気はありますが、比較的安定した収益を得やすいのが特徴です。

オフィスビル・商業施設

景気に左右される面があるのが、オフィスビルです。景気の上昇局面では需要が高くなり賃料が上昇して収益性が上がります。

一方、景気の下降局面では賃料が下落、収益が下がる傾向があります。

商業施設も似た側面がありますが、さらに入居しているテナントの賃料が売上によって変わる変動賃料なのか固定賃料なのかによって、収益性が変わることがあります。

ホテル・リゾート施設

ホテルは観光地やリゾート地のホテル、ビジネスホテルなどタイプが分かれます。

稼働率なども含めた数値を確認するようにしてください。

老人ホームなど介護施設

これらの施設は国からの介護報酬や施設の利用者が支払う月額利用料・入居一時金などが収益の源泉です。

他の不動産とは少し特性が違いますし、どのように運営しているかもポイントになります。

他にも駐車場や倉庫・物流施設などさまざまな投資対象に不動産があります。

投資対象は複合か単一か

これらの投資対象を複数組み入れているか、一つだけ組み入れているかで次のように2つに分類することができます。

• 複合用途型（複合型・総合型）
• 単一用途特化型

複合用途型は2つの用途の物件に投資する複合型、3つ以上あるいは用途を限定しない総合型があります。

単一用途特化型は、投資先を絞っているのでリスク分散していません。効率的に集中投資しているとも言えますが、リスク分散したいなら複合用途型の方がいいでしょう。

このようにREITの投資方法は色々ありますが、特に最低購入金額など自分に合った方法を選ぶといいでしょう。

REITの今後の見通しと購入

2019年から2020年はじめにかけてREIT指数は大幅に上昇、過去10年くらいでも高値をつけて動いていました。

その後新型コロナの影響で株価と同様に急落、少し戻りが鈍い状況です。

特にオフィスビルに投資するものは、今後の入居率や収入悪化の懸念がでました。

その後海外での金利上昇の動きを受けて少し鈍い状況です。

日銀が買い支えている状況に変化はありません。

中長期では決して弱気ではないでしょうが、まとまった資金で一括購入すると場合には購入するタイミングには十分注意してください。

またREITの場合、利回りをみて銘柄選びをする人がいますが、ここまでみてきたように投資対象やREITの銘柄もそれぞれ商品性が異なります。

利回りは大事ですがそれだけに目を奪われないようにしてください。

まとめ

投資用マンションを購入している、大家業をしているという人はそれほど多くないでしょうが、不動産投資信託（REIT）は初心者の人でもはじめやすい不動産投資の一つです。

実際に物件を購入するわけではありませんが、そのリスクや仕組み、特徴を知ることで資産を増やす方法の一つになります。

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