35年の住宅ローンは何歳まで借入できて月々の返済額と金利総額はいくら？

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住宅ローンは通常は最長35年の借入が可能です。借入期間が長いと月々の返済額を減らせますが、ローン完済までに老後生活が始まり家計は厳しくなりがちです。

■この記事で学べること

【1】35年の住宅ローンは何歳まで借りられる？

【2】借入金額別35年の住宅ローンの月々の返済額と金利総額

【3】住宅購入で貧乏にならないリスクと注意点、

住宅ローンを35年借りる際のリスクとポイントについてファイナンシャルプランナーがまとめて解説します。

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35年の住宅ローンは何歳まで借りられる？

住宅ローンの借入期間は最長35年間としている商品が多く、ローン完済時の年齢も80歳未満などと決められています（住宅ローンによって一律ではありません）。

35年などできるだけ長く住宅ローンの借入期間を組むほど、毎月の返済額を少なくすることができます（但し、総返済額は別）。

仮に最長の35年間で完済時80歳未満で住宅ローンを利用するなら、年齢的には40代半ばくらいまでがぎりぎり限界ラインということになります。

ここからさらに年齢を重ねていくと借入期間が35年から短くなっていくというイメージをもっておくといいでしょう。

あくまで理屈上は可能というレベルで考えてください。職業柄おすすめはできません。

実際にはその人の年齢や年収も含めた属性が関係します。

なかにはフラット50などのように35年どころか、50年借入できる住宅ローンもありますがここでは一旦置いておきます。

借入金額別35年の住宅ローンの月々の返済額と金利総額

実際に35年で住宅ローンを組んだ場合、借入金額ごとに毎月の返済額がどのくらいになるか具体的にみていきましょう。

試算条件は以下のとおりです。

【35年の住宅ローン　月々の返済シミュレーション条件】

• 金利タイプ：全期間固定型
• 金利　　　：1.5％
• 借入額　　：4,000万円、3,500万円、3,000万円、2,500万円、2,000万円、1,000万円の6パターン
• その他　　：ボーナス払いなし

＊筆者の使用しているライプランシミュレーションソフトで試算

35年間の返済額を確定するために全期間固定金利にしています。

変動金利ならもっと安いという声が聞こえてきそうですが、10年後、20年後、30年後の金利が読めません。

例えば5年後からあるいは10年後から0.5%ずつ上昇するなどとすることもできなくはありません。

しかしシミュレーションにきりがないのでここでは全期間固定を一つの目安としてください。

ボーナス払いを使っていませんので、いくらかでもボーナス払いを併用すれば月々の支払いはもっと軽減されます。

4,000万円35年ローン月々の返済額

• 月々の返済額：　122,474円
• 総返済額　　：　5,144万円（内利息1,144万円）

3,500万円35年ローン月々の返済額

• 月々の返済額：　107,165円
• 総返済額　　：　4,501万円（内利息1,001万円）

3,000万円35年ローン月々の返済額

• 月々の返済額：　91,855円
• 総返済額　　：　3,858万円（内利息858万円）

2,500万円35年ローン月々の返済額

• 月々の返済額：　76,546円
• 総返済額　　：　3,215万円（内利息715万円）

2,000万円35年ローン月々の返済額

• 月々の返済額：　61,237円
• 総返済額　　：　2,572万円（内利息572万円）

1,500万円35年ローン月々の返済額

• 月々の返済額：　45,928円
• 総返済額　　：　1,929万円（内利息429万円）

35年ローンの住宅購入で貧乏にならないためのリスクと注意点

老後に主な収入が公的年金のみになってから住宅ローンを返済するのは容易なことではありません。

これから住宅を購入する人は、ローンを完済すれば終わりと考えることがあるかもしれませんが、住宅を維持していくためには定期的な修繕が必要です。

固定資産税などもかかりますし、火災保険・地震保険料は近年全国平均では上昇傾向です。

35年でローンを組めばローン完済までの間にこうした定期的な修繕も併せて必要になってきます。

本当に返済していくことが可能か十分に検討してください。

忙しい、何とかなるなど安易は理由で時間を掛けて調べることを怠ってはいけません。後で困るのは自分と家族です。

現役時代に住宅ローンを完済する

現役時代と書きましたが、60歳定年で継続雇用などでは収入が大幅に下がってしまうこともあります。

退職金で返済するという意見もあるかもしれませんが、老後資金は足りていますか。

なかには定年以降も住宅ローンを組んで、返済がはじまったら繰り上げ返済（期間短縮型）で返済期間を短くしている方法もあります。

それも方法の一つですが、無理をすべきではありません。

住宅ローンの返済だけでなく、子どもがいれば教育資金も必要ですし老後資金もかかります。

基本は現役時代に返済が可能なローンを心がけてください。

35年ローンにすると月々の支払い金額は安く見えるが、総返済額が増える

35年という長期に返済期間を長くすることで月々の返済額は一見安くなりますが、総返済額は上昇します。

試しに先ほどの6つのシミュレーションについて借入期間を35年から25年に10年縮めてみます。借入期間以外の条件は同じです（金利全期間固定1.5%）

• 4000万円　月々の返済額：159,975円（総返済額：4,799万円）
• 3500万円　月々の返済額：139,978円（総返済額：4,199万円）
• 3000万円　月々の返済額：119,981円（総返済額：3,599万円）
• 2500万円　月々の返済額：99,984円（総返済額：3,000万円）
• 2000万円　月々の返済額：79,987円（総返済額：2,400万円）
• 1500万円　月々の返済額：59,990円（総返済額：1,800万円）

10年返済期間が短いだけですが、先ほどの各借入金額と比べると一番低い1,500万円でも総返済額は約130万円違います。4,000万円の場合では345万円の差です。

借入金額が多く、金利が高くなるほど、借入期間の差が大きいほど総返済額の差が大きくなっていきます。

目先の返済額に惑わされずにシミュレーション結果をみて冷静に判断してください。

住宅ローンを借りすぎない

変動金利や全期間固定、一定期間固定など住宅ローンの金利タイプには3種類ありますが、いずれも空前絶後の低金利です。

住宅ローンを借りる際に金利は大きな要素ですから、金利が低いに越したことはありません。

一方で、この低金利の弊害もあります。それは借りすぎてしまうことがあることです。

35年ローンにすると借入可能額も増えるのである意味メリットではあるものの借りすぎには注意しなければなりません。

特に変動金利や一定期間固定金利を利用する場合、将来の金利上昇リスクは否定できません。

35年ローンから借入期間を短くすると、借入可能額が減ったり毎月の返済額が増えます。

つまり予算が厳しくなる可能性がでてくるため、物件の広さや駅からかかる時間などどこかにしわ寄せがきます。

どうしても欲しい、購入したい物件というのはあるでしょうが、その気持ちと別に冷静に返済可能なプランかを考えてください。

具体的な金利タイプのリスクの理解とシミュレーションが必要

変動金利や一定期間固定金利タイプには将来の金利上昇リスクがあります。

年代によっては高金利の時代を知らない人が多いので、金利上昇リスクをあまり真剣に考えていないケースもあります。

長期に渡る返済ではどのようなことがあるか分かりません。仮に35年近いローンを利用したらなお更です。

平成はじめのころの変動金利は一時8％くらいまで上昇した時期があります。これは30年ほど前です。

利用する住宅ローンのタイプのリスクを知り、返済プランをシミュレーションしてください。

変動金利を利用するなら35年間同じ金利で試算するのは無理があります。

まとめ

35年の住宅ローンは何歳まで借入できて月々の返済額と金利総額はいくら？、についていかがでしたか。

住宅ローンは長い期間返済していきますから、返済は持続可能なプランでなければなりません。

もう少しだけ無理をすれば欲しい物件が買えるというようなときには迷うこともあるでしょう。

しかし無理な返済計画は家計が厳しくなりますし、ちょっとしたきっかけで家計が破綻しかねません。

無理なローンは長期間緊張が強いられる状況が続きます。目先の欲しいだけでなく、何のために家を買うのかをもう一度考えてみてください。

それでも購入するならそのための情報収集に面倒くさがって手を抜いてはいけません。

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