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住宅ローン・変動金利の仕組みとは?見直に必要な今後の金利と考え方

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住宅ローンの変動金利の仕組みとは?


最初に住宅ローンの変動金利の基本的な仕組みと特徴について確認しましょう。

変動金利の仕組みとは?

定期的(半年ごと)に金利が見直しされるタイプの住宅ローンです。変動金利は短期金利が大きく影響を及ぼします

そのため日本銀行(日銀)の金融政策によって、金融緩和をするときには短期金利は低くなり、逆に金融の引き締めをする状況なら短期金利は高くなります。

これが基本です。短期金利の動きが、住宅ローンの変動金利に影響があると覚えておいてください。

変動金利の5年ルール、1.25倍(125%)ルール

変動金利は、仮に金利が変わった場合であっても、住宅ローンの毎月の返済額は5年間変わることがありません(5年ルール)。

さらに金利が変更されたときでも、変更前の返済額の1.25倍までと変動幅が決まっています(1.25倍・125%ルール)。

短期金利が急上昇したから、変動金利がいきなり倍になったりすることはないのです。固定金利と異なり、頻繁に金利が見直しされるのが変動金利です。

変動金利を使う基本的な場面と知るべきこと

一般的には金利の下降する局面では変動金利(今後下がっていくことが予想されるため)、上昇局面では固定金利(今後金利が上がる前に固定で長期間金利を固定)という使い方をします。

変動金利が上がると毎月の返済額の中の利息の割合が多くなります。ローンですから、元金を減らさないことには返済額が減っていきません。

変動金利を利用する際には、知っておきたい基本事項です。次に変動金利の仕組みの具体的なリスクについてお話しします。

住宅ローン・変動金利の未払利息のリスクとは?

お話ししたように、住宅ローンの変動金利が上昇すると毎月の返済額の元金と利息の割合が変わります。

金利が上昇したら返済額の何が変わる?

例えば返済額が毎月10万円で、仮に元金が4万円、利息が6万円だとします。金利が上昇することで、この比率が元金3.5万円、利息6.5万円などに変わるわけです。

返済額は5年ルールがあるので、その期間中は毎月10万円のままです。

今まで毎月10万円返済していて、元金と利息の比率が変わっても10万円の返済額のままなら問題ないだろうと考えてはいけません。

住宅ローンに限りませんが、ローンの返済はいかに元金を早く減らすかがポイントです。

いくら返済額が変わらなくても、元金の減り方が遅くなることで当初の返済計画も変わってしまいます。

住宅ローンの変動金利と未払利息

5年ルールと1.25倍ルールについても同様です。例え変動金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらない、5年後も1.25倍以上にならないとしても返済額の内訳(元金と利息の比率)は変わっています。

これが進み過ぎるとどうなるかというと、返済額の全額が利息(先ほどの例だと10万円)になってしまいます。さらにこれを超えると10万円を超える部分の利息が発生します。

これを「未払利息」といいます。

こうなると元金を1円も返済していない上に未払い利息まで出ている状態になりますから、ずっと住宅ローンの返済が減らずに続くことになります。

固定金利よりも金利が低く、半年ごとに金利が見直されても、5年ルール・1.25倍ルールで返済額に急激な変更は起らない。

お金を貸し出す金融機関もどこかから資金を調達している以上、そんなに美味い話はありません。

どこかに何か理由があるのです。この記事の最初に変動金利であるにも関わらず、金利上昇に気づきにくいといったのはこういうことです。

金利が上昇していても、5年間は毎月の支払が変わらないと人によっては全く気にしません

だから変動金利が駄目と言いたいのではなく、住宅ローンで変動金利を使うならこうした仕組みをちゃんと理解しなければ、後で痛い目をみるということです。

変動金利(住宅ローン)の過去の推移

現在の住宅ローン金利が変動金利も固定金利も非常に低いのは、誰もが理解しているはずです。但し過去の変動金利の推移と比べてどのくらい安いのか
どのくらい違うのかは知っておきたいところでしょう。

過去の変動金利の推移を確認してみましょう。

出典:住宅金融支援機構 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

90年代前半には変動金利で8%超という金利の時代もありました。今では想像もつきませんが、それで返済額を支払えるだけの状況だったわけです。

現在では変動金利は1%を切るような状況です。確かにこの推移をみると住宅ローンも空前の低金利です。

借りるなら金利の上では良いタイミングです。

確かに金利の上では有利ですが、日本の景気、税金や社会保障負担、雇用、右肩上がりの報酬、災害リスク有無など他の状況を比べると、現在と比較するのは一概に言えない部分も多いのが現実です。

もっとも住宅を購入するつもりがあるなら、変更金利か固定金利のどっちがいいかはともかく、魅力のある金利情勢であることは確かです。

結局、住宅ローンは固定金利と変動金利のどっちが得?


ここでよく議論の一つですが、固定金利と変動金利のどっちが得かという話です。

固定金利にと変動金利の比較シミュレーションは一つの参考

よく試算などをして比較する記事がありますが、一つの参考になってもあくまでそこまでです。

全期間固定金利であればこれを基準にできますが、変動金利は10年、20年、30年先にどのような金利になっているかは誰にも分からないからです。

あえて比較するなら、ここ20年くらいの変動金利の平均値をみて、固定金利と比較するというのはあるでしょう。

それでも目安でしかありません。変動金利の過去の推移でみたように90年前半に8%を超えていた変動金利は今では1%以下です。

25年以上前に住宅ローンの変動金利が8%を超えていた時代に、やがて1%にも満たない時代がくると予想していた人はいないでしょう。

変動金利では金利動向に敏感であること

変動金利、固定金利それぞれの特徴と住宅ローンの総返済期間という長期で考えた場合のいまの金利をどう見るかで判断するのが間違いが少ないでしょう。

少なくても金利動向に敏感になって、機動的に動くことができない人は、変動金利を使うのは合わないでしょう。

住宅ローンの変動金利は仕組みを知れば怖くない?


変動金利の未払利息や金利上昇に伴う仕組みやリスクはすでにお話ししたとおりです。

実際こうしたリスクを理解せずに、支払が楽だから、固定金利よりも良い物件が変えるから(当初の金利は低いから当たり前)など安易な理由で変動金利を利用すると大変なことになります。

筆者がよくする話ですが、正体が分からないものは誰でも怖いし不安です。

頭が痛くてたまらないときは不安でしょうが、病院に行って原因が分かって対処法が分かれば後はそれについてどうするかだけです。

正体が分からなければ、対処も何もありません。これは住宅ローンの変動金利でも同じことです。

変動金利の利用には仕組みの理解と今後(5年の予想など)の金利動向を予測


変動金利を利用するなら、少なくても以下のことを理解してください。

  • 変動金利の仕組みやリスク(未払利息・金利上昇)がある。
  • 半年ごとに金利が変わるので、小まめに金利の動きを見て判断行動できる。
  • 金利が上昇したら、変動金利から固定金利に変えればいいなどのセールストークに惑わされない。

少なくてもこれらのことは、しっかり確認してください。最後の金利が上がったら変動金利から固定金利に変えるが駄目な理由とは

そもそも変動金利よりも固定金利の方が金利が高いのです。

変動金利が上がるなら、固定金利はもっと上がっています。これが返済できるくらいなら変動金利を支払い続けることができるはずです。

つまりそもそも無理な話ということです。

住宅ローンの変動金利、見直しや借り換えに必要な知っておきたいこと・考え方


住宅ローンの見直しや借り換えなどをする際に必要なことを覚えておきましょう。

変動金利の比較方法や変動金利ランキングの見方

まとめ

住宅ローン・変動金利の仕組みとは?見直に必要な今後の金利と考え方、についていかがでしたか。

ここまで住宅ローンの変動金利が低くなると、確かに魅力があるでしょう。本文で解説したようにその仕組みとリスクをよく認識して使わなければなりません。

関連記事にある受託ローンの見直しや固定金利についても、理解・確認しておくようにしてください。

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平野 敦之

平野 敦之

ひらの あつし
平野FP事務所代表。(CFP ®・1級FP技能士・宅地建物取引士)。東京都出身。大学卒業後に証券会社、損害保険会社等で実務を経験した後1998年に独立。FP歴18年。


・個人のお金の悩みやお困りごとのサポート。
・法人の経営者のお金の悩み、営業を支援。

TVやラジオ、新聞、雑誌など直近の10年間で200回以上の取材を受ける。同業であるファイナンシャルプランナーに対しても情報提供の執筆や講演を行う。

講演・セミナー活動も大学での非常勤講師や国民生活センターや行政機関、大手企業や団体など幅広い実績を持つ。総合情報サイトAll Aboutにて損害保険ガイドを務め、約13年に渡り定期的にマネー情報の発信を実施。その他の媒体も含めてWEB上での執筆記事は400本以上。

現場の相談を中心業務と考え活動を続ける。

【著書】いまから始める確定拠出年金投資(自由国民社)http://amzn.to/2csBEsM
    
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